房地產買賣"陰陽臺同"的認定

近年來，為了穩定房地產價格，國家出臺了一系列關于限購的政策、法規，從房產交易稅收上進行宏觀調控。為此，部分交易雙方為了規避相關政策規定，達到少繳稅金的目的，往往簽訂兩份房地產買賣合同。其中"陽合同"系雙方簽訂后提交房產交易產權登記管理部門辦理過戶并據此繳納交易稅收的那份合同，價格一般僅滿足政府指導價的最低要求。而"陰合同"則是合同當事人私下簽訂并實際履行的合同，價格符合市場行情，充分反映了雙方的真實購買價格。" 陰"、"陽"兩份合同在價格上往往具有較大差異，導致了合同內容的實質性變更。在二手房買賣和租賃市場中，普遍存在房地產中介協助買賣雙方簽訂"陰陽合同"的現象，為此我國住房和城鄉建設部、發改委、人力資源和社會保障部聯合出臺了《房地產經紀管理辦法)，這是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章。該辦法第25 條第(五)項、第(丸)項明確指出，房地產經紀機構和房地產經紀人員不得"為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利"、"為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務"。

在合同效力的認定上，"陽合同"雖然符合合同成立的形式要件，但其實際上是通過虛假降低合同標的價格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金，屬于以合法形式掩蓋非法目的的合同。同時，這一買賣雙方思意串通逃稅的做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規的強制性規定。故此，法院一般判定"陽合同"無效，不具有確定雙方權利義務關系的效力。而"陰合同"反映的是雙方當事人的真實意思表示，其確定的價格往往符合當地市場的合理價格，可以成為確定雙方民事權利義務關系的基礎。"陰合同"并不僅僅因為沒有履行送交登記機關登記備案的手續就應被認定為元效，因為合同登記備案僅是行政管理中的-個操作程序和手續，合同的一方主體沒有履行行政法規所規定的如實登記并依法繳納稅金義務，行政部門有權依法給予行政處罰;如果偷稅數額較大，甚至可以追究其刑事責任，但并不因此否定合同的效力。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6 條第1 款規定..當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。"(最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第8 條規定"土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。"這都充分說明司法界的主流觀點所保護的對象，是以當事人真實意思表示為主的合同內容。

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